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楼市风向标来了 北京下一步楼市调控走向定调
2019/8/3 中国投资咨询网

  中央经济工作会议为下半年房地产调控定调后,各地楼市调控走向备受关注,特别是有全国楼市风向标之称的北京。

  8月2日,北京市住建委发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)》(简称《白皮书(2019)》),这里对北京下一步楼市调控走向给出了明确答案。

  其核心导向是,坚持“房住不炒”定位,保持调控政策的连续性和稳定性,以稳地价稳房价稳预期为目标,坚决抑制投资投机性购房需求,逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。

  对此,接受券商中国的业内人士认为,北京房地产调控是全国最有力度的代表,各种调控政策创新不断,特别是供应结构的改变,使得北京楼市持续平稳,房价保持平稳趋势不变。7月市场进入“超稳态”阶段,这也将是下半年的市场主基调,在供应井喷下,房价平稳可期。

  北京将从四方面进行楼市调控

  根据《白皮书(2019)》,北京下一步将从四方面进行楼市调控。

太阳城娱乐  一是保持房地产市场调控的连续性和稳定性。

太阳城娱乐  以稳地价稳房价稳预期为目标,坚决抑制投资投机性购房需求,逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。

  坚持规划引领,结合经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况,科学编制全市、各区住房专项规划。继续完善一二三级市场监管体系,强化市场运行情况监测,主动解读政策和市场形势,合理引导社会预期。供给侧和需求端同时发力,加大商品住房供应力度,推进已拿地商品住房项目尽早开工,形成有效投资,加快入市供应。

  二是规范房地产市场秩序。

  规范新建商品房销售场所、机构、人员等的管理措施。

  简化房屋交易流程,利用“互联网+”手段,实现存量房屋买卖从交易、缴税到登记“一网通办”。取消企业间存量非住宅房屋买卖网签,提高交易效率。推动《北京市房地产经纪管理办法》规章立法进程,完善经纪行业管理政策法规体系,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度。强化联动监管,完善信息共享、综合执法等工作机制,保持执法高压态势,全流程规范开发、销售、中介等行为。

  三是加快培育发展住房租赁市场。

  健全住房租赁体制机制,发展规范房屋租赁管理机构,完善房屋租赁政策法规,发布住房租赁合同等系列示范文本,研究制定进一步规范住房租赁市场的政策措施,继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作,为住房租赁市场长远健康发展提供法治保障。

太阳城娱乐  多渠道增加租赁房源供应,鼓励住房租赁企业开展规模化经营,促进长期租赁市场稳健成长,加快推进集体土地租赁住房建设和租赁型职工集体宿舍改建。完善住房租赁监管和服务平台,不断提高住房租赁登记备案率,为承租人办理公共服务事项提供更高效、便捷的服务。加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度,规范租赁服务行为,完善服务标准,提升服务水平;推动建立住房租赁公益律师队伍,完善多渠道租赁纠纷调处机制,让群众租得放心、住得安心。

  四是不断提升既有房屋居住品质。

  开展普通地下室综合整治,实时保持散租住人动态清零,研究清空后普通地下室再利用的政策和办法,完善普通地下室长效管理机制。

  继续推进“疏解整治促提升”,做好群租房和出租大院综合治理。推进老旧小区综合整治,完善整治资金模式,出台资金补助政策,推动建立老旧小区物业管理长效机制。加强物业管理法制建设,起草《北京市物业管理条例》(草案),推动物业管理立法取得实质性进展。

  2018年北京楼市成交量增价稳

  《白皮书(2019)》对去年北京楼市调控情况进行了全面的总结。

  2018年,北京坚持“房住不炒”定位,继续严格执行各项调控措施,遏制炒房、保护刚需。大力增加住房供应,满足普通居民家庭购房需求,商品住房成交量增价稳。

  2018年,北京全市新建商品住房上市984.1万平方米、8.46万套,同比分别增加87.9%、102.4%。其中,共有产权住房项目上市2.58万套。剔除共有产权住房后,商品住房5.88万套,占全市新建商品住房供应总量的69.5%。

  从上图可以明显看出,2018年北京新建商品住房供应量大幅增加。在这样的背景下,成交量也有所增加,价格则保持稳定。

太阳城娱乐  2018年,北京全市商品住房成交19.8万套,同比增加11.9%。其中,二手住房、新建商品住房分别成交15.2万套、4.6万套,同比分别增加13.4%、7.0%,二者之比为3.3:1,较上年小幅增大,二手住房继续占据交易市场主导地位。交易市场以首套、本地购房以及中小户型住房成交为主。从成交价格看,年内各月新建商品住房同比、环比价格指数基本稳定,二手住房同比、环比价格指数总体有所下降。

  据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数,2018年1-10月份,北京全市新建商品住房价格指数环比涨幅保持在-0.3%——0.2%之间,11月、12月分别上涨0.6%、1%;上半年各月同比涨幅持续下降,下半年以来有所上涨,12月份同比上涨2.3%。1-12月份,全市二手住房价格指数环比涨幅保持在-0.6%——0.4%之间,12月份下降0.2%,连续4个月下降;同比自2017年10月以来,连续15个月下降,12月份下降1.9%,其中受2017年“317”政策影响,3、4月份二手住房同比降幅最大,分别下降6.8%、6.9%。

太阳城娱乐  从新建商品住房销售价格变动看,四个一线城市中,北京、上海新建住房环比、同比变化幅度不大,价格相对较稳,深圳前4个月新建住房同比变化幅度稍大但维持在4%以内。广州新建住房售价变动相对明显,后4个月售价同比上涨较快,12月涨幅达到8.3%。

  从二手住房销售价格变动看,四地价格环比变动都较小,年内价格基本保持了稳定。四地在价格同比变化上发生了分化,北京、上海二手住房售价同比基本呈下降状态,北京降幅更为明显;深圳、广州二手住房售价同比都在上升,深圳2月-12月同比涨幅都在4%以上。

  未来北京房价仍将保持平稳

太阳城娱乐  在历年全国楼市调控中,北京是政策力度最大、执行最严的城市,调控效果也最明显。2018年对北京楼市影响最大的政策是9月出台的史上最严住房公积金贷款新政,执行“认房又认贷”,提高首付比例,将贷款与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元,这对投资投机性购房行为起到了抑制作用。与此同时,北京还开展治理房地产市场乱象专项行动,对投机炒房、中介和开发企业违规违法行为、虚假房地产广告等乱象,实施重点打击、联合惩戒,从而规范市场交易环境。

  今年上半年,北京楼市延续了去年底的降温趋势,目前的最新情况如何?

  中原地产研究中心统计数据显示,7月,北京新建住宅合计签约达到了4836套,这是2016年10月以来的最高值,创3年来新高,同比上涨幅度达到了140%;二手房住宅成交12744套,与6月基本持平。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐接受券商中国时表示,7月北京二手房市场延续“低波动”趋势,网签量结束了连续三个月的下降。北京链家二手房实时成交环比下降4%,7月成交均价为62190元/平方米,环比下跌0.1%,同比下跌0.9%。多个口径多个维度的数据波动都很小,市场进入“超稳态”阶段,这也将是下半年的市场主基调。

太阳城娱乐  许小乐认为,7月市场有触底迹象,预计8月成交量稳中有升。“从需求端来看,客户成交周期缩短1.2天,释放速度略有加快;且新增客源止降回升,环比增加7.1%,预计8月市场将仍表现出平稳状态,成交量略高于7月(绝对量在历史水平处中下,1.2万套-1.5万套),月度环比价格波动稳定在2%以内。”他对券商中国记者说。

太阳城娱乐  对于北京楼市未来走势,中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者表示,北京房地产调控是全国最有力度的代表,各种调控政策创新不断,特别是供应结构的改变,使得北京楼市持续平稳,房价保持平稳趋势不变。北京调控和其他城市重“控”不一样的是,北京重“调”,调市场结构,调市场需求。北京对保障体系的建立也有创新,对于公租房人脸识别、人才住房、共有产权房等都在全国率先试点。从未来趋势看,北京房价的平稳可以预期,供应井喷下,刚需得到满足,租赁市场也相对稳定。

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